Possibilidade ou não de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel (Tema 971 – STJ)

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

O Superior Tribunal de Justiça certificou, em 26/11/2018, o trânsito do acórdão de mérito do Recurso Especial nº 1.631.485/DF e, em 08/11/2019, do Recurso Especial n.º 1.614.721/DF representativos da controvérsia repetitiva descrita no Tema 971, cuja tese foi firmada nos seguintes termos: “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

Tema 971 – STJ

Situação do tema: Trânsito em julgado
Questão submetida a julgamento: Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Tese firmada

Tese firmada: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Anotações Nugep: Vide Tema de SIRDR n. 1 (SIRDR n. 1/DF).
Afetado na sessão do dia 26/04/2017 (Segunda Seção).

A Segunda Seção, na sessão de julgamento de 27/3/2019, acolheu questão de ordem levantada pelo ministro Luis Felipe Salomão e decidiu que não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei 13.786/2018 no julgamento de dois temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel comprado na planta.

Informações Complementares: Há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos (Art. 1.037, II, CPC).

Audiência Pública: Audiência Pública realizada em 27/8/2018, oportunidade em que o Superior Tribunal de Justiça ouviu pessoas e representantes de entidades com experiência e conhecimento na matéria debatida no presente Tema Repetitivo para subsidiar a fixação de sua tese.

REsp 1614721/DF
Tribunal de origem: TJDF
Relator: Min. Luís Felipe Salomão
Data de afetação: 03/05/2017
Data de julgamento de mérito: 22/05/2019
Data de publicação do acórdão de mérito: 25/06/2019
Data do trânsito em julgado:08/11/2019

REsp 1631485/DF
Tribunal de origem: TJDF
Relator: Min. Luís Felipe Salomão
Data de afetação: 03/05/2017
Data de julgamento de mérito: 22/05/2019
Data de publicação do acórdão de mérito: 25/06/2019
Data do trânsito em julgado: 26/11/2019

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